A ház értékbecslés több esetben is fontos lehet. Leginkább akkor jellemző, ha meg szeretnénk vásárolni egy ingatlant, vagy jelzálog hitelt vennénk fel. A ház értékbecslésének fontos összetevője, hogy csak az adott időszakra vonatkozik (hiszen akár pár hónap különbséggel is növekedhet illetve csökkenhet az ingatlan értéke), a jelzáloghitel felvétel előtt az értékbecslést olyan szakember végzi, akit a pénzintézet bíz meg a munka elvégzésére. Ház vásárlásnál kérhetünk fel ismerős értékbecslőt is.
Mi az a ház értékbecslés?
A ház értékbecslése során megállapítják, hogy az adott időszakban mennyi az ingatlan piaci értéke. Ezt a hitelintézetek, bankok a saját szakembereikkel végeztetik el, akiknek az a feladata, hogy jelzálog alapú hitelek esetén megállapítsák a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi vagy piaci értékét, és a bank számára fontos hitelbiztosítéki vagy menekülési értéket.
Mikor van szükség értékbecslőre?
Ha hitelt szeretnénk felvenni, aminél jelzálog kerül a házunkra, a bank gondoskodik az értékbecsőről, aki előre egyeztetett időpontban kijön a házhoz, hogy elvégezze a szükséges felmérést. Az értékbecslést csak személyesen lehet elvégezni, az értékbecslő megnézi az ingatlant, felméri az építszeti, statikai, energetikai állapotát. Kérdéseket tesz fel és megvizsgálja az épületet: megnézi például hogy van-e szigetelés, milyen az épületgépészeti felszereltség, milyen alternatív fűtési technológia van az épületben stb.)
Milyen papírokat kérhet egy ház értékbecslő? Hogyan lehet a leggyorsabban hozzájutni ezekhez a papírokhoz?
A legtöbb esetben elég, ha a tulajdoni lap másolatát lekérjük a földhivatal online rendszeréről és mellékelünk az értékbecslőnek egy alaprajzot.
De előfordulhat, hogy a ház értékbecsléséhez további papírok lehetnek szükségesek, felsoroljuk az összes papírt:
- Tulajdoni lap: a ház tulajdonjogát igazoló dokumentum
- Területi terv: a ház helyét megjelenítő térkép
- Létesítési engedély: a ház építésének engedélyezési dokumentuma
- Építészeti rajzok: a ház terveinek és méreteinek dokumentációja
- Műszaki leírás: a ház építési és anyagminőségi jellemzőit tartalmazó dokumentum
- Környezeti tanulmány: a ház környezetét érintő információk
- Energetikai tanúsítvány: a ház energetikai hatékonyságáról szóló dokumentum
Ezek a papírok segíthetnek az értékbecslőnek a ház pontos értékének felmérése során.
De azért érdemes kicsit pontosítani a felsorolást:
Lakás esetében:
- szükség lesz a tulajdoni lapra,
- méretezett alaprajzra
- és társasház esetében társasházi alapító okiratra.
Lakóház, családi ház esetében:
- tulajdoni lap,
- méretezett alaprajz
- és térképmásolat.
Meglévő ingatlanokhoz kapcsolódhat:
- lakásvásárlási hitel, amikor meg szeretnénk venni a célingatlant,
- szabad felhasználású jelzáloghitel, amikor szabadon felhasználható pénzösszegre van szükségünk a célingatlan megterhelésével,
- felújítási hitel, ahol az ingatlan állapotát szeretnénk javítani, legtöbbször engedélyhez nem kötött munkálatokkal.
De mi a helyzet az épülő ingatlanokkal? Itt a későbbi állapot és a jelenlegi készültségi fok alapján kell megállapítani a majdani értéket. Ráadásul olyan módon, hogy az ingatlan tulajdoni lapján még nem a végleges, rendezett majdani jogi forma szerepel. Plusz az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel vagy az ezzel azonos jogi dokumentumokkal.
Épülő lakóház, családi ház:
- telek tulajdoni lap,
- építési tervdokumentációk,
- építési engedély vagy azzal azonos jogi dokumentumok, megnyitott e-napló.
újépítésű lakás: minden dokumentum, amit fent felsoroltunk az épülő társasházra vonatkozóan, továbbá a társasházi alapító okirat tervezete;
Épülő ingatlanokhoz kapcsolódhat még:
- építési hitel, amikor a meglévő telekre szeretnénk egy családi házat építeni,
- lakásvásárlási hitel, amikor egy új építésű társasházi lakást tervezünk megvásárolni,
- korszerűsítési hitel, amikor az ingatlanon korszerűsítési munkákat végzünk
Mit néz meg az értékbecslő a helyszíni bejárás során?
Az értékbecslő megérkezik a házunkhoz, felméri a telek állapotát, bejön a házba, képeket készít, kérdéseket tesz fel, megnézi az alaprajzot, a tulajdoni lapot és az alábbi szempontok alapján értékeli az ingatlant.
Megközelíthetőség
Milyen az épület megközelíthetősége, elhelyezkedése, a településen belül a pozíciója. Milyen az infrastruktúra (van-e a közelben bolt, iskola, óvoda, közlekedési lehetőség, pl. buszmegálló), milyen az út állapota. Ha nincs a településen kórház, iskola, akkor milyen távolságra vannak ezek a település fejlettségi szempontjából lényeges intézmények.
Szerkezet állapota
Ezt nevezhetnénk statikai állapotnak is, felmérik (alapvetően célzott kérdésekkel), hogy milyen alappal, mikor és milyen falazattal épült a ház, megnézik, hogy vannak-e repedések, súlyosabb problémák. Felmérik a tetőszerkezet és a födém állapotát, megvizsgálják, hogy az esővíz elvezetése megfelelő módon van-e megoldva (nem vizesedik-e a fal) stb.
Épületgépészet
Meg kell vizsgálni, hogy milyen módszerrel fűtenek az ingatlanban, milyen állapotban van az elektromos hálózat, a vízvezeték-rendszer, a fűtésrendszer, van-e hűtésrendszer. Van-e bármilyen automatika (pl. a fűtésrendszerben, nyílászárók esetében.)
Szigetelés
Különösen fontos a mai rezsiárak mellett, hogy megfelelő minőségű és vastagságú szigeteléssel rendelkezzen az épület. Amennyiben nincs szigetelve pl. a födém, a tető vagy a homlokzat, jelentősen alacsonyabb összeg kerül az értékbecslő papírjára.
Viszonyítás az ingatlanpiaci árakhoz
És ott van még egy nagyon fontos tényező, mégpedig a piac működése. Ebből következik, hogy két egymástól akár fél év időtávban történt értékbecslés során jelentős lehet az eltérés. A hitelbiztosítéki-, menekülési- vagy likviditási érték meghatározásánál az is lényeges szerepet játszik, hogy az adott ingatlan mennyire forgalomképes, azaz mennyi idő alatt lehet eladni.
Milyen esetben van szükség hiteles értékbecslésre?
Amennyiben házvétel miatt kérünk értékbecslést, nem szükséges hiteles szakértőt hívni. Azonban egy banki, hitelintézeti értékbecslésnél szükségünk lesz a hiteles értékbecslő munkájára.
Mennyibe kerül a ház értékbecslése?
Az értékbecslés ára függ attól, hogy hivatalos értékbecslésre van szükségünk vagy vétel előtt állunk és szeretnénk tisztábban látni, mennyit ér az ingatlan.
Ezek az árak 2023 januárjában egy hivatalos értékbecslésre vonatkoznak.
Telek értékbecslés ára: 35.*eft+áfa-tól,
Lakás, üzlet értékbecslés ára: 35.*eft+áfa-tól,
Családi ház, termőföld értékbecslés ára: 45.*eft+áfa-tól,
Gépek, eszközök, ipari ingatlanok értékbecslés ára: egyedi árakon
Ipari és kereskedelmi ingatlan, termőföld értékbecslés ára: 59.eft+áfa-tól,
Ennél valamivel kevesebbe kerül, ha nem hivatalos értékbecslésre van szükségünk. Ezek az árak változhatnak (jelenleg főleg az infláció hatására).
Ház értékbecslés: mennyi ideig tart?
Egy ház értékbecslése pár nap, egy-két hét, attól is függően, hogy mennyi munkája van vele az értékbecslőnek. Jelezhetjük, ha sürgősebb, pl. egy hitelügyintézésnél friss értékbecslésre van szükségünk és még további papírokat kell beszereznünk. Ebben az esetben nem szerencsés, ha nagyon elnyúlik az értékbecslés folyamata.
Ha hitelfelvételhez kérjük az értékbecslést, hogyan viszonyul egymáshoz a ház értéke és a felvehető hitel összege?
Két tényező befolyásolja a maximálisan felvehető hitelösszeget. Az egyik egy törvényi előírás, amit adósságfék szabályozásnak neveznek. Ez a törvény kimondja, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum a 80%-a lehet a jelzálog alapú hitel. A másik tényezőt a bank írja elő, ez nem lehet enyhébb a törvényi előírásnál, viszont előfordul, hogy szigorúbb annál.